Hacer reformas para vender o alquilar

Hacer reformas para vender o alquilar

En España se han reformado casi 1.6 millones de viviendas este año y para el 2020, se espera que la cifra aumente. Que el mercado inmobiliario se mueva a contagiado al sector de las reformas y es que, las obras de mejora pueden elevar el precio del alquiler en un 30% y hasta un 20% el precio de venta.

Si tomamos como ejemplo una ciudad como Madrid, estaríamos hablando de una diferencia de 210 euros más al mes por un alquiler de una vivienda de unos 700 euros de renta.

Eso sí, para conseguir estas ganancias no es suficiente con hacerle un simple lavado de cara a la vivienda. En lo que más nos fijamos, a la hora de alquilar o comprar, es en el estado de los baños, la cocina y las ventanas, que son lo que aportan mayor confort a la vivienda y mayor ahorro energético.

¿A qué se debe este aumento en las reformas?

Los expertos mencionan dos puntos principalmente: la antigüedad del parque de viviendas de España, ya que actualmente el 81% de las viviendas de España tiene más de 18 años, y la implantación del Plan Estatal de viviendas 2018-2021, que por primera contempla ayudas para la rehabilitación del interior de los inmuebles y no sólo, como ya existía anteriormente, para el exterior de los edificios. Además, sus principales vías de actuación son las ayudas para el alquiler o la compra de vivienda. Lo que ha ayudado a la estimulación del mercado.

En la actualidad, son las viviendas construidas en plena burbuja inmobiliaria, las que cumplen la mayoría de edad. Y dada las deficiencias que se llevaron a cabo durante su construcción, siguen siendo viviendas pobres en cuanto a eficiencia energética, lo que las hace candidatas a las reformas. Sin olvidar que la escasez de vivienda nueva, está haciendo que los compradores se decidan más por acondicionar una propiedad de segunda mano, ya que ahora nos parece una ventaja poder adaptarla desde el principio a nuestros gustos y necesidades.

El repunte de la compra de ladrillo como inversión, hace de las reformas un aspecto que mejora con creces la rentabilidad de la compra. Lo que también contribuye a aumentar el trabajo en el sector.

Acceder al Plan de viviendas

Desde la entrada en vigor, en marzo del 2018, del Plan Estatal de Viviendas 2018-2021, muchos son los que se han podido beneficiar de las ayudas para el alquiler o para la compra de vivienda.

El requisito común a todas las ayudas y que es imprescindible cumplir para poder acceder a ellas se basa en un límite de ingresos que no puede superar los 22.558,77 euros, es decir, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), por «unidad familiar» o «unidad de convivencia». Los solicitantes tampoco podrán ser propietarios de otra vivienda. Excepcional es el caso de las familias numerosas y de las personas con discapacidad, ya que se incorpora un criterio de progresividad que fija como máximo una renta anual de cuatro veces el IPREM (30.078,36 euros) en los casos de familia numerosa general o personas con discapacidad y hasta cinco veces (37.597,95 euros) en los casos de familia numerosa especial o con algún miembro con alguna discapacidad más grave, como parálisis cerebral, personas con enfermedad mental, discapacidad intelectual, física, sensorial o discapacidad del desarrollo o un grado de discapacidad reconocido de al menos el 33%.

Se diferencian tres tramos de edad para las ayudas al alquiler:

– Los jóvenes entre 18 y 35 años pueden acceder a una ayuda de hasta el 50% de la cuota, siempre que ésta no supere los 600 euros. Este límite se podrá aumentar hasta 900, de forma justificada, algo que no será muy difícil en ciudades como Madrid, Barcelona o Ibiza, donde el precio de mercado es muy elevado. Además, no se podrá ser propietario de otra vivienda, y la propiedad para la que se solicite la ayuda debe ser nuestra vivienda habitual durante el periodo de la ayuda, que puede ser de hasta tres años.

– Personas entre 35 y 65 años:  en estos casos el Estado subvencionará hasta el 40% de la renta del alquiler (en el plan anterior el límite era de 200 euros al mes, en este puede ser de hasta 330 euros al mes). Aquí también se incluye que el alquiler debe ser como máximo de 600 euros por norma general o 900 en los casos justificados.

– Mayores de 65 años: el Gobierno también subvencionará hasta un 50% del alquiler a los mayores de 65 años que cumplan con los requisitos que recoge el programa. En su caso, además de no tener una vivienda en propiedad y no superar los 600 de cuota, con la misma excepción que en los otros casos, tampoco podrán tener un patrimonio mayor de 100.000 euros.

En cuanto a las ayudas para compra de vivienda, el impacto ha sido menor del esperado, ya que los requisitos son muy restrictivos. La ayuda será del 20% del precio de la adquisición del inmueble, con un máximo de 10.800 euros. Los beneficiarios tendrán que ser menores de 35 años, tener unos ingresos inferiores a 22.558,77 euros y que el precio de la vivienda no supere los 100.000 euros. Además, la casa deberá estar ubicada en un municipio de menos de 5.000 habitantes, con la intención de evitar la despoblación de las zonas rurales, según explican desde Fomento.

Entonces, ¿vale la pena reformar?

Que valga la pena o no reformar una vivienda para venderla depende principalmente de lo elevado que haya sido su precio en el momento de la compra. Si la compraste a buen precio o es heredada, reformarla aumentará tus posibilidades de venderla aumentando tus ganancias. No es el caso de las viviendas que se compraron durante el boom inmobiliario, ya que, si intentas recuperar la inversión, el precio que tendrías que pedir está fuera de mercado, actualmente.

Evaluar individualmente el potencial de la vivienda es importante para saber si invertir más dinero en ella o no. Factores como la ubicación, las dimensiones de la vivienda y el precio medio de venta de la zona, serán grandes indicadores.

No hemos de ser demasiado optimistas, ya que, aunque las reformas están de moda y podemos ver muchos programas americanos de remodelación de casas, el margen de beneficio que se da en ellos no es realista en nuestro mercado. Los hechos demuestran que una vivienda reformada se alquila o se vende antes, pero el precio de venta, en todo caso no supera el 20% y eso con los costes de la reforma incluidos.

Por lo tanto, antes de empezar cualquier reforma, el consejo de los profesionales es comparar el precio del metro cuadrado de nuestra zona, de las viviendas rehabilitadas y sin rehabilitar, y tener en cuenta que en la reforma no deberíamos invertir más del 50% de la diferencia que hayamos calculado entre las dos, para poder obtener margen de beneficio y rentabilidad.

Cuáles son las reformas clave

Hoy en día lo que más valor aporta a una vivienda es la redistribución del espacio habitable, salón y comedor en un solo espacio, dormitorios con vestidor y baño en suite y cocinas abiertas a la sala de estar.

Cambiar la distribución para adaptarse a la demanda de habitaciones y baños que se pide ahora revaloriza mucho la vivienda. Eliminar habitaciones pequeñas, pasillos interminables y no dejar un solo baño, hará que nuestra vivienda no parezca desfasada. Acristalar balcones o terrazas y hacerlas habitables durante todo el año, aumenta el valor los metros útiles, eso sí, siempre que el cerramiento sea de calidad y esté bien aislado. La excepción sería una terraza con vistas, en las cuales se valora también que permanezcan abiertas.

Las reformas que más se valoran son las de la cocina y los baños. En el caso de la cocina actualizarla implica generalmente un cambio integral que afecta a los alicatados, suelos, muebles, electrodomésticos e iluminación. Es una de las estancias donde más vamos a invertir del presupuesto ya que revaloriza mucho la propiedad y su estado es decisivo, a menudo, en la compra de una casa. Lo mismo ocurre con los baños, en reformas con un presupuesto muy limitado, los expertos aconsejan invertir en él como primera inversión. La actualización de las instalaciones de agua y la sustitución de sanitarios en el caso de los baños, así como el cambio de la bañera por una ducha, son las reformas más demandadas.

En cualquier tipo de vivienda, aumentar el espacio de almacenaje es un extra muy valorado. Una manera de aumentar el espacio de almacenaje en las viviendas es construyendo armarios empotrados en lugar de poner armarios exentos, o creando vestidores que se adapten a la estancia y a las necesidades de almacenamiento. Según Sidonarmarios, expertos en el diseño, fabricación y comercialización de armarios de todo tipo, hoy en día los vestidores se pueden dotar con los mejores sistemas tecnológicos y son una de las  mejoras de diseño más funcionales en nuestra vivienda, ya que se pueden adaptar a cualquier habitación o hueco, creando bonitos espacios a la vez que mantenemos nuestra ropa bien guardada u ordenada..

Sustituir las ventanas haciendo que mejore el aislamiento térmico y acústico, es otra de las reformas más valoradas y que ayudará también a la venta de la vivienda, sobre todo de cara al posible ahorro en el mantenimiento de una temperatura confortable a lo largo del año.

Por último, pintar las paredes y arreglar los suelos, aunque no dejan de ser mejores estéticas, ayudará a que el posible comprador se lleve una muy buena impresión desde el principio de la visita.

Resumiendo, reformar una vivienda revaloriza su valor y aumenta sus posibilidades de venta porque, si está en buen estado y actualizada, es más fácil de vender. Hay que recordar que incluso en la tasación de un inmueble, el estado de conservación es fundamental para incrementar el precio. Sin embargo, es algo que debemos estudiar de forma individualizada en cada vivienda, ya que el aumento del valor no es proporcional al coste de la reforma, ya que para que haya un incremento real del precio tenemos que tener en cuenta otras variables importantes, principalmente la ubicación.